Как я покупал квартиру. Полная неопределенность

*

(Продолжение. Предыдущая часть ЗДЕСЬ)

Через пару дней после моего разговора со служащей в банке она позвонила мне на работу и сообщила, что получено принципиальное согласие банка финансировать мою машканту на 90% стоимости квартиры. Разумеется, это был успех. Хотя текст этого самого согласия был обильно снабжен оговорками типа "настоящее согласие является лишь предварительным и может быть отменено по усмотрению банка", я не думаю, что это имело бы вес в суде, если бы, не дай бог, пришлось обращаться в суд. Слишком уж очевиден был бы нанесенный ущерб - насколько я знаком с израильской юриспруденцией, это было бы сочтено несправедливым договором.

Теперь можно было переходить к составлению договора с покупателем квартиры. Без этого договора мы с ним оба чувствовали себя крайне неуверенно. Договор предусматривает штрафные санкции на случай его расторжения одной из сторон. Не знаю, прописано ли это в законе или является установившейся практикой, но эти санкции составляют 10% от стоимости сделки, что совсем немало.

Проблема состояла в том, как и кем определяется эта самая стоимость квартиры. Понятно, что если она определяется исключительно сторонами сделки, то стороны легко могут сговориться, назначить завышенную цену и получить таким образом стопроцентное финансирование покупки, что противоречит самой идее ипотеки. Поэтому в Израиле существует институт шамаев - профессиональных оценщиков недвижимости. И банк опирается именно на цену, назначенную шамаем. Следовательно, очень легко можно попасть в ситуацию, когда ты с продавцом составляешь договор на некоторую сумму, а потом шамай делает свою оценку, существенно ниже обозначенной в договоре, банк дает тебе оговоренный процент именно от оценки шамая, а денег-то профинансировать разницу в ценах у тебя и нет.

Естественно, я постарался получить максимум информации о том, как обойти это неприятное положение. Сначала мы посидели с моим давнем приятелем - квартирным маклером в пивбаре в Тель-Авиве. Потом я спросил своего адвоката. Полученные ответы можно просуммировать таким образом: шамаю крайне невыгодно срывать заключенную сделку, от этого сильно страдает его репутация и клиентура. Поэтому если есть возможность утвердить цену, обозначенную в договоре, шамай ее утвердит. С другой стороны, утвердить сильно завышенную цену шамай тоже не может - это наказуемо и грозит ему еще большими неприятностями. Самое лучшее - это еще до подписания договора на покупку квартиры пригласить шамая частным образом произвести оценку. Эта его оценка не будет носить юридически обязывающего характера, но шамай постарается ее придерживаться и при вынесении официальной оценки. Более того, если предварительная оценка была дана другим шамаем, то новый, назначенный банком, шамай не будет ее оспаривать, потому что оценки выносятся на основании одних и тех же критериев, и оспаривать оценку твоего коллеги - это не только нарушение цеховой солидарности, но и удар по самому себе.

В общем, я попросил сотрудницу банка, которая вела мое дело, предоставить мне список шамаев, с которыми работает банк "Мишкан". Мне дали список из трех шамаев, один в Тель-Авиве, другой в Рамат-Гане, третий - у нас в Петах-Тикве. Естественно, я обратился к третьему, которым оказался Шломи Яфе. Я позвонил Шломи по телефону. Его условия меня потрясли: составление в частном порядке письменного заключения занимало у него три недели и стоило 2500 шекелей плюс НДС. Устное заключение выносилось в течение недели и стоило чуточку дешевле, 1700 шекелей. Я спросил у него, где он покупает такую дорогую бумагу, которая удорожает его бесценные слова аж на восемьсот шекелей. Шломи ответил, что даже устное заключение требует тщательного изучения всех документов и т.д. и т.п. Врет! Там всего-то нужно получить (от заказчика) выписку из Табу (земельного реестра), осмотреть квартиру на месте и заполнить анкету в соответствии с очень определенными критериями. Дел, максимум, на один день для одного человека - и то много. Но это выяснилось позднее. А пока я смог лишь проверить по другим оценщикам - ставки у всех были примерно в том же диапазоне.

Мне, конечно, не хотелось отдавать две тысячи за просто так, но выхода, похоже, не было. Перспектива сэкономить эту сумму, обойтись без предварительной оценки шамая и потом пролететь на десятки тысяч штрафа за расторжение договора была еще неприятнее. Еще хуже было то, что я не мог ждать три недели, пока шамай составит письменное заключение, потому что продавец был согласен придержать квартиру еще неделю, самое многое. И полагаться в таком деле на устное заключение оценщика было как-то странно. Хотя Шломи уверял, что его слово стоит дорого (судя по ценам, это так и было), но я совсем не уверен, что эти уверения имеют юридическую силу.

В общем, поколебавшись, я еще раз позвонил Шломи и попросил сделать оценку квартиры с вынесением устного заключения. Шломи прислал своего работника Женю, который зашел в покупаемую квартиру, минут десять постоял в ней, совершая загадочные телодвижения и бормоча себе что-то под нос, потом спросил, где тут запад, а где восток, записал что-то к себе в тетрадку и сказал, что он закончил с хозяином квартиры и теперь мы можем перейти ко мне. Мы прошли в мою квартиру. Женя сказал, что ему нужна выписка из Табу (земельного реестра), которую я должен получить в Интернете. "А где ее брать-то?" - спросил я. "Набери в Гугле נסח טאבו и получишь целую кучу фирм, где можно получить эту выписку, и выбери из них самую дешевую," - ответил Женя.

Мне ничего не оставалось, кроме как воспользоваться его советом. Забегая вперед, скажу, что совет был плохим, и обошелся мне в кучу нервов, полтысячи шекелей и несколько драгоценных дней. Пока же я заказал выписку на фирме, порекомендованной Женей, оплатил ему оговоренный гонорар и договорился, что послезавтра он скажет мне, в какую сумму оценена покупаемая квартира.

Через два дня мы созвонились с Женей и он сказал, что Шломи оценивает квартиру в 550-600 тысяч, но десять тысяч разницы - это не проблема, и они утвердят цену нашего договора. Опять же забегая вперед, скажу, что они, с одной стороны, сдержали слово и утвердили цену квартиры по договору о продаже. Но с другой стороны, они таки подставили меня на двадцать три тысячи. Но об этом позже.

Продолжение следует.

Комментарии

Аватар пользователя Томас

А сколько стоил вам назначенный банком Шамай ?

400, если память не изменяет. Но потом. А на этом этапе (до банковского направления к шамаю) - 1700.

Аватар пользователя Томас

Ничего если я вас помочую немного вопросами, я сейчас тоже в ожидании ишура в хапоалиме, был на 85%, нужен на 86%. У нас только наоборот продавец хочет зихрон дворим. а шамая и ишура пока нет.
Сколько времени вы ждали шамая от банка ?

В ту самую секунду, когда я принес им хозе, мне выдали кучу бумаг, в числе которых был шамай. Шамай, кстати, был тот самый, к которому я обращался в частном порядке (я не делал из этого секрета в банке, поэтому очень важно, чтобы частный шамай был из банковского списка).

Аватар пользователя Томас

Т.е. после получения ишура обязательно нужно хозе ? Просто так они не направят шамая ?
И как быстро шамай даст оценку ?

Именно так. Ишур экрони не предполагает с их стороны вообще никаких действий. В этом-то и вся фишка.
Что касается времени оценки, в моем случае это была пара дней, но это потому что шамай, в принципе, уже оценил квартиру. Иначе может быть несколько недель.

Аватар пользователя Томас

Т.е или заключай хозе на свой страх и риск, или в частном порядке шамая за 1700 ?
как я понял шамаю нужно выписку из Табу (Несах табу) ?
Но чтобы его получить нужно получить данные на квартиру от продавца ?

По обоим пунктам ответ "да". При получении от продавца данных квартиры обратите внимание, чтобы там были не только "гуш" и "хелька", но и "тат-хелька". Я на этом прокололся.

Аватар пользователя Томас

Странно почему банк не может направить шамая если имеется зихрон дворим. Видно у них уже все предусмотрено, шамаев подкармливают.

Если бы это была единственная странность... Разумеется, шамаев подкармливают. Вообще, идеальный вариант - иметь в кармане всю сумму и слать банки подальше. Увы...

Аватар пользователя Томас

Пока вроде все ясно, как возникнут еще вопросы обращусь к вам. Если вас это не напрягает.

Почему напрягает? Если кто-то не наступит на те грабли, на которые наступил я (а найдет другие, ненаступленные :) ), я буду рад. Что смогу - отвечу, чего не смогу - извините. Удачи Вам!

Аватар пользователя Томас

Спасибо, алекс.

Всего доброго!

Аватар пользователя Tomas

Вспомнил еще один вопрос.
Какие проценты удалось выторговать у банка и на какой Срок ?

Честно говоря, проценты на момент получения мной машканты были неприлично низкими (2-4% по разным видам ссуды). Поэтому я и не торговался. Что же касается сроков, я взял на 18 лет. Очень важно, чтобы срок не был слишком долгим - это будет себе в убыток (см. ЗДЕСЬ).

Аватар пользователя Tomas

Вы под постоянный процент брали ?
Я так понимаю сейчас выгодно брать ссуды под постоянный процент.

Я брал три вида ссуды: под постоянный, под переменный и льготную от Апоалима. Под постоянный выгодно брать в том случае, если Вы заранее уверены, что не станете отдавать досрочно.

Аватар пользователя Tomas

"льготную от Апоалима" это что за зверь ?

А какая получилась выплата и с какой суммы ?
можно на емейл

Поскольку я "по жизни" клиент банка Апоалим, то мне полагается от них льготная машканта, если я беру ее в Мишкане (Апоалим-машкантаот). за мои 12 лет "апоалимства" набежала кой-какая часть. Проценты по этой ссуде несколько ниже.

Аватар пользователя Tomas

Еще хотелось бы узнать , на сколько может подняться ежемесячная выплата ?
А то в Мизрахи служащая начала говорить что выплата может подняться через несколько лет на 50% в мес. Так что нужно брать на 28 лет а не на 20, чтобы было не обременительно.
У меня большое подозрение что она немного соврала.
Если я сейчас беру под постоянный процент 3%, то он не измениться до конца выплат, может только измениться индекс инфляции к которому привязана машканта.
Правильно ?

Про привязку правильно. А насколько может подняться, никто не знает. Понятно, что поднимется, потому что сейчас очень низкие ставки, но вот насколько поднимется - этого никто не знает.

Аватар пользователя Tomas

А где можно посмотреть историю учетных ставок ?

По-моему, есть на сайте Банка Израиля.

Аватар пользователя Томас

смотрел, не нашел

Аватар пользователя Томас

О спасибо.

Сейчас индекс 0.5 , год назад был 3.82.
Т.е. если машканта привязана к индексу то если через год ставка будет к примеру 4 , то машканта будет умножаться на (4-.5) 3.5 % ?
Это довольно немало это порядка 100 шек в месяц от 500.000
Максимальный значение это 18% в 95 году
http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/monetar/interest/bointcrh.htm
Это получается что кто брал машканту в 95 году, сейчас платит меньше на 18-0.5= 17.5
это так ?
Так совсем немного и я с вашей помощью разберусь в машканте :)

Аватар пользователя mistershilling

Читаю всю эту дишещипательную историю и удивляюсь фатальное невезение и обдираловка

У меня было все просто. Даже адвоката на заверение справок нашел на шару.

Но я правда строящуюся квартиру брал. Там все юридическое формление на себя фирма брала. Вернее адвокат фирмы. Но мы ничего не платили.

Правда получили квартиру на полгода позже зато все новое. Оказывается брать квартиру с рук целый геморрой

2Томас: Вы думаете, я в этом разбираюсь? Я просто через это один раз прошел, не более того.

2mistershilling: У всех все по-разному.

Аватар пользователя Серж

Сейчас занимаюсь тем же что и вы несколько месяцев назад, история практически та же самая что и у вас . включая тат хелька.

Вот это обидно. Лучше ходить по нехоженным граблям. :)
Удачи!

Аватар пользователя Томас

Через полчаса еду с шамаем оценивать квартиру.
Кстати писменное заключение сейчас стоит 1200 включая МАМ. Квартира 3 комнатная.
Цену проверял у 2 шамаев.

Удачи Вам!

Аватар пользователя Серж

Все вернулся с квартиры.
Как бы устроиться работать шамаем ?
1200 шек за 10 мин хождения по квартире.

Ответ будет в воскресенье.Он напрямую отошлет его в банк.

Аватар пользователя Серж

RobotForm глючит по страшному, подставляет разные ники и емайлы. Причем не мои.

а что за движок сайта ?

WordPress. Не знаю, почему глючит. Такого никогда не было.

Аватар пользователя Tomas

Ваш сайт не причем , это прога у меня глючит.

Бывает. А что за прога? Браузер (какой)? Или что-то еще?

Аватар пользователя Ника

Скажите пожалуйста, а как вам удалось получить такой большой % (85) без "замечательной страховой" компании EMI?

А почему Вы решили, что "без"? Очень даже "с". И от компании EMI я получил положенную долю цурес. Но ничего, живем.

Аватар пользователя Ника

Вот мы сейчас эту долю цурес и расхлебываем( Муж нервничает, но я крепка как скала) Как вам удалось их победить, поделитесь опытом, плизз

В моем случае фокусы EMI выразились в том, то на последнем этапе (когда нужно было уже получать чек на основную сумму машканты) они внезапно потребовали заплатить на 23 тысячи больше. В смысле, слегка понизить процент банковского участия в финансировании квартиры. Я их не победил, да и не побеждал. Просто занял двадцать тысяч и выполнил их требования.

Аватар пользователя Ника

У нас случай сложнее. Мы им не понравились тем, что оба недавно работаем на своих нынешних работах - переезжаем в другой город, хотя муж там работает, а мне надо будет искать работу. И это несмотря на то, что переезжаем с севера в центр - из Хайфы в Ришон Лецион и совместное нетто у нас 13000 шек Вот сейчас боремся с EMI, они от нас требуют всевозможные справки, всячески тянут время, которого нет. Я уже договорилась с другим банком под более низкий процент финансирования без EMI и даже недостающие 15 процентов наскребли ( изначально своих было только 10 - так как расчитывали на 90 - маклер сказал, что он нам это устроит(!) ) Теперь мужа напугали, что шамай может занизить стоимость квартиры на 5-10% из-за того что она находится на последнем этаже ,без лифта. Хотя стоимость квартиры более чем реальная и за то время, пока мы занимались сбором бумаг, ее стоимость на рынке недвижимости еще возросла Хотя, вы меня несколько успокоили, сказав, что шамай не заинтересован срывать сделку между банком и заемщиком

В моем случае шамай как раз занизил цену именно по этим причинам. См. ЗДЕСЬ.

Аватар пользователя Ника

А сколько это в процентах от стоимости вашей квартиры? Мы решили брать без emi взяв машканту 75%, потому что emi нас уже просто изнасиловал.( Но вот такой подставы со стороны шамая опасаемся, хотя цена более чем реальная. Но тут уже вопрос везения На кого нарвешься Нашей знакомой оценили ее квартиру именно так, как она того хотела, хотя квартира меньшей прощади чем наша, дороже на 30000 и в худшем районе. Правда этаж у нее не последний (4-й) как у нас, а 3-й из 4-х.

Я просил машканту 549 т.ш. = 90%.

Аватар пользователя Ника

А в итоге дали вам из-за происков шамая 85%?

Скорее, 87%.

Аватар пользователя Ника

То есть, из-за происков шамая, вам дали вместо 90%, 85?

Аватар пользователя Ника

Сорри за повтор) Ну 3% процента это же ерунда))

Страницы

Новые комментарии