Как я покупал квартиру. Полная неопределенность

*

(Продолжение. Предыдущая часть ЗДЕСЬ)

Через пару дней после моего разговора со служащей в банке она позвонила мне на работу и сообщила, что получено принципиальное согласие банка финансировать мою машканту на 90% стоимости квартиры. Разумеется, это был успех. Хотя текст этого самого согласия был обильно снабжен оговорками типа "настоящее согласие является лишь предварительным и может быть отменено по усмотрению банка", я не думаю, что это имело бы вес в суде, если бы, не дай бог, пришлось обращаться в суд. Слишком уж очевиден был бы нанесенный ущерб - насколько я знаком с израильской юриспруденцией, это было бы сочтено несправедливым договором.

Теперь можно было переходить к составлению договора с покупателем квартиры. Без этого договора мы с ним оба чувствовали себя крайне неуверенно. Договор предусматривает штрафные санкции на случай его расторжения одной из сторон. Не знаю, прописано ли это в законе или является установившейся практикой, но эти санкции составляют 10% от стоимости сделки, что совсем немало.

Проблема состояла в том, как и кем определяется эта самая стоимость квартиры. Понятно, что если она определяется исключительно сторонами сделки, то стороны легко могут сговориться, назначить завышенную цену и получить таким образом стопроцентное финансирование покупки, что противоречит самой идее ипотеки. Поэтому в Израиле существует институт шамаев - профессиональных оценщиков недвижимости. И банк опирается именно на цену, назначенную шамаем. Следовательно, очень легко можно попасть в ситуацию, когда ты с продавцом составляешь договор на некоторую сумму, а потом шамай делает свою оценку, существенно ниже обозначенной в договоре, банк дает тебе оговоренный процент именно от оценки шамая, а денег-то профинансировать разницу в ценах у тебя и нет.

Естественно, я постарался получить максимум информации о том, как обойти это неприятное положение. Сначала мы посидели с моим давнем приятелем - квартирным маклером в пивбаре в Тель-Авиве. Потом я спросил своего адвоката. Полученные ответы можно просуммировать таким образом: шамаю крайне невыгодно срывать заключенную сделку, от этого сильно страдает его репутация и клиентура. Поэтому если есть возможность утвердить цену, обозначенную в договоре, шамай ее утвердит. С другой стороны, утвердить сильно завышенную цену шамай тоже не может - это наказуемо и грозит ему еще большими неприятностями. Самое лучшее - это еще до подписания договора на покупку квартиры пригласить шамая частным образом произвести оценку. Эта его оценка не будет носить юридически обязывающего характера, но шамай постарается ее придерживаться и при вынесении официальной оценки. Более того, если предварительная оценка была дана другим шамаем, то новый, назначенный банком, шамай не будет ее оспаривать, потому что оценки выносятся на основании одних и тех же критериев, и оспаривать оценку твоего коллеги - это не только нарушение цеховой солидарности, но и удар по самому себе.

В общем, я попросил сотрудницу банка, которая вела мое дело, предоставить мне список шамаев, с которыми работает банк "Мишкан". Мне дали список из трех шамаев, один в Тель-Авиве, другой в Рамат-Гане, третий - у нас в Петах-Тикве. Естественно, я обратился к третьему, которым оказался Шломи Яфе. Я позвонил Шломи по телефону. Его условия меня потрясли: составление в частном порядке письменного заключения занимало у него три недели и стоило 2500 шекелей плюс НДС. Устное заключение выносилось в течение недели и стоило чуточку дешевле, 1700 шекелей. Я спросил у него, где он покупает такую дорогую бумагу, которая удорожает его бесценные слова аж на восемьсот шекелей. Шломи ответил, что даже устное заключение требует тщательного изучения всех документов и т.д. и т.п. Врет! Там всего-то нужно получить (от заказчика) выписку из Табу (земельного реестра), осмотреть квартиру на месте и заполнить анкету в соответствии с очень определенными критериями. Дел, максимум, на один день для одного человека - и то много. Но это выяснилось позднее. А пока я смог лишь проверить по другим оценщикам - ставки у всех были примерно в том же диапазоне.

Мне, конечно, не хотелось отдавать две тысячи за просто так, но выхода, похоже, не было. Перспектива сэкономить эту сумму, обойтись без предварительной оценки шамая и потом пролететь на десятки тысяч штрафа за расторжение договора была еще неприятнее. Еще хуже было то, что я не мог ждать три недели, пока шамай составит письменное заключение, потому что продавец был согласен придержать квартиру еще неделю, самое многое. И полагаться в таком деле на устное заключение оценщика было как-то странно. Хотя Шломи уверял, что его слово стоит дорого (судя по ценам, это так и было), но я совсем не уверен, что эти уверения имеют юридическую силу.

В общем, поколебавшись, я еще раз позвонил Шломи и попросил сделать оценку квартиры с вынесением устного заключения. Шломи прислал своего работника Женю, который зашел в покупаемую квартиру, минут десять постоял в ней, совершая загадочные телодвижения и бормоча себе что-то под нос, потом спросил, где тут запад, а где восток, записал что-то к себе в тетрадку и сказал, что он закончил с хозяином квартиры и теперь мы можем перейти ко мне. Мы прошли в мою квартиру. Женя сказал, что ему нужна выписка из Табу (земельного реестра), которую я должен получить в Интернете. "А где ее брать-то?" - спросил я. "Набери в Гугле נסח טאבו и получишь целую кучу фирм, где можно получить эту выписку, и выбери из них самую дешевую," - ответил Женя.

Мне ничего не оставалось, кроме как воспользоваться его советом. Забегая вперед, скажу, что совет был плохим, и обошелся мне в кучу нервов, полтысячи шекелей и несколько драгоценных дней. Пока же я заказал выписку на фирме, порекомендованной Женей, оплатил ему оговоренный гонорар и договорился, что послезавтра он скажет мне, в какую сумму оценена покупаемая квартира.

Через два дня мы созвонились с Женей и он сказал, что Шломи оценивает квартиру в 550-600 тысяч, но десять тысяч разницы - это не проблема, и они утвердят цену нашего договора. Опять же забегая вперед, скажу, что они, с одной стороны, сдержали слово и утвердили цену квартиры по договору о продаже. Но с другой стороны, они таки подставили меня на двадцать три тысячи. Но об этом позже.

Продолжение следует.

Комментарии

Аватар пользователя Ника

У вас тоже последний этаж без лифта?

Я и не говорю, что это - много. Я лишь говорю, что в очень неподходящий момент мне пришлось доставать 20 тысяч.
Да, у меня тоже последний этаж без лифта.

Аватар пользователя Томас

У меня тоже 4 из 4
Бумаги все уже вроде оформили ,в воскресенье или понедельник обещают ихнюю долю дать.
Ждемс.

Ну, тогда уже скоро (тьфу-тьфу-тьфу!).

Аватар пользователя Ника

А сколько EMI берет за свои услуги - приблизительно 200 шек ежемесячно?

Точно не помню, что-то в этом духе. Их "доля" выплачивается вся сразу и входит, таким образом, в машканту.

Аватар пользователя Ника

Просто подумываем ,может, все таки, взять с emi более высокий процент банковского финансирования, а то, что удалось насобирать, оставить на всякие непредвиденные расходы. Вот поэтому и интересуюсь. Вроде как, emi нам после кровопролитных битв уже дал разрешение. То есть, они не такие рвачи, какими их представляют? И еще нескромный вопрос - мы у банка будем брать где-то 600000 Сумма почти такая же, какую взяли вы - каков был ваш первый платеж?

Вы имеете в виду первую выплату машканты или первый платеж продавцу в счет покупки квартиры?

Аватар пользователя Ника

Первую выплату машканты, конечно же)

В банковском отчете 3200. По факту сошло 3900. Почему - разберусь после праздников.

Аватар пользователя Ника

"Хотя текст этого самого согласия был обильно снабжен оговорками типа “настоящее согласие является лишь предварительным и может быть отменено по усмотрению банка”, я не думаю, что это имело бы вес в суде, если бы, не дай бог, пришлось обращаться в суд. Слишком уж очевиден был бы нанесенный ущерб – насколько я знаком с израильской юриспруденцией, это было бы сочтено несправедливым договором".

Вы знаете подобные преценденты?

Именно квартирные? - Нет. Но я сталкивался в суде со случаем, когда договор (между работником и нанимателем) был отметен с ходу именно по этой причине.

Аватар пользователя Tomas

с нас emi взял порядка 4%

Аватар пользователя Ника

Томасу
Доброе утро. А какую сумму вы брали? И какой процент финансирования от стоимости квартиры она составила?

Аватар пользователя Серж

брал 490 это 85% от стоимости квартиры
EMi взяли 20

2Серж: 20 процентов или тысяч?

Аватар пользователя Серж

конечно же тысяч

Угу. У нас где-то столько же.

Страницы

Новые комментарии